Professor e advogado especialista em Direito Imobiliário, Dr. Paulo Piccelli, alerta para os riscos de “hospedagem atípica” e a crescente insegurança jurídica em unidades de Habitação de Interesse Social (HIS).
Com a proximidade da Copa do Mundo, o mercado imobiliário brasileiro projeta um aumento exponencial na demanda por locações de curta temporada. No entanto, o que deveria ser uma oportunidade de rentabilidade para proprietários e conveniência para turistas tem se tornado um campo fértil para conflitos judiciais, especialmente em grandes centros como São Paulo.
Segundo o Dr. Paulo Piccelli, professor e advogado especialista em Direito Imobiliário, o entusiasmo com o evento não deve sobrepor-se à cautela contratual. “Estamos diante de um cenário de ‘hospedagem atípica’ via plataformas digitais que, embora legítima sob a ótica da Lei do Inquilinato (Art. 48 da Lei 8.245/91), enfrenta severas restrições administrativas e condominiais que podem inviabilizar o negócio”, explica.
O Alerta: A “Armadilha” dos Imóveis HIS e HMP
Um dos pontos mais críticos destacados pelo especialista diz respeito aos investidores que adquiriram unidades compactas classificadas como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP). Recentemente, normativas municipais, como o Decreto nº 64.244/2025 em São Paulo, proibiram explicitamente o uso dessas unidades para fins de hotelaria ou locação via Airbnb, sob o argumento de preservação da função social da moradia.
“Muitos consumidores adquiriram esses imóveis sob a promessa de alta rentabilidade em eventos como a Copa, sem serem informados pelas incorporadoras sobre as restrições intrínsecas dessas categorias. Isso configura uma falha gravíssima no dever de informação (Art. 6º, III, do CDC) e, em muitos casos, propaganda enganosa por omissão (Art. 37, §3º, do CDC)”, alerta Piccelli.
Direitos de Resolução e Indenização Urgente
Para os proprietários que se sentem lesados por essas restrições supervenientes ou omitidas, o Dr. Paulo Piccelli aponta que a via jurídica deve ser buscada com urgência. “A impossibilidade de fruição do bem conforme ofertado gera o direito à resolução do contrato por culpa da vendedora, com a aplicação da Súmula 543 do STJ”.
Entre os direitos fundamentais nesses casos, destacam-se:
Restituição Integral e Imediata: O comprador tem direito a receber 100% dos valores pagos, em parcela única, sendo nulas as cláusulas que preveem retenções de 50% ou devolução apenas ao fim da obra.
Atualização Monetária e Juros: Os valores devem ser devolvidos com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Quebra da Base do Negócio: A alteração drástica nas regras de uso do imóvel (fato do príncipe ou restrição administrativa) autoriza o distrato sem penalidades para o consumidor, dada a perda da utilidade econômica do bem.
Orientações Técnicas para Locadores e Locatários
Além do imbróglio das unidades HIS, o especialista elenca cuidados essenciais para o período da Copa:
Análise da Convenção Condominial: Verificar se há proibição expressa de locação por temporada, conforme entendimento recente do STJ (REsp 1.819.075/RS).
Vistoria Cautelar: Documentar o estado do imóvel antes e depois da locação para evitar discussões sobre danos materiais.
Contratos de “Hospedagem Atípica”: Diferenciar claramente a locação por temporada da prestação de serviços hoteleiros para evitar o desenquadramento tributário e administrativo.
“A segurança jurídica é o único ativo que garante que o lucro da temporada não se transforme em um passivo judicial de anos. Seja na resolução de um contrato de compra e venda viciado ou na formalização de uma locação temporária, o rigor técnico é indispensável”, finaliza Dr. Paulo Piccelli.
Autora:
Mayla Tauany
