Não raro, em meio à dor da perda de um ente querido, os familiares descobrem durante o inventário, e todo seu processo burocrático, que os bens integrantes da herança, não estavam registrados em nome de quem faleceu e ficam confusos sobre como proceder ao registro de bens imóveis adquiridos.
O que é bastante normal, já que muitos desconhecem quais requisitos fazem com que o proprietário seja efetivamente dono do imóvel, acreditando que somente aquele contrato particular seria o suficiente.
Comprar imóvel com o chamado contrato de gaveta não é seguro, mas é prática comum; ou seja, você tem somente a posse, muitas vezes sem escritura e registro.
Os riscos do contrato de gaveta são muitos, por exemplo, exige-se Escritura Pública lavrada pelo Tabelião de Notas, para imóveis acima de 30 salários mínimos e em sendo assim, se a formalidade exigida não for atendida, se atesta que não basta o simples contrato de gaveta, já que nestes casos há exigência legal de documentos necessários ao registro.
Ademais, a fim de efetivar a transferência da propriedade, deve-se levar a Escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para registro.
Quem não registra..não é dono!
Vamos exemplificar em casos concretos.
Há risco quando o comprador se sujeita a optar pelo mero contrato de gaveta, que só faz efeito entre as partes e não confere publicidade ao ato e registro.
Se o antigo proprietário vender o imóvel para outra pessoa, ou este imóvel for penhorado por dívida do proprietário ou no caso do falecimento deste, o bem for inventariado e partilhado aos herdeiros?!
Ou se o vendedor, que também corre risco, se sujeita ao novo comprador, que deixa de registrar o imóvel em seu nome, ser pego de surpresa com a cobrança de cota condominial, IPTU -imposto de propriedade territorial urbana- e for acionado judicialmente a responder pelos débitos enquanto em seu nome permanecer como proprietário do imóvel ou se deparar com a recusa em devolver a posse do bem diante da ausência de quitação das parcelas acordadas em contrato?!
Pois é, vejam quantas situações de risco que podem resultar em prejuízos!!
Mas o que importa dizer, é que em caso de falecimento do titular do bem, é necessário o procedimento de inventário, onde serão verificados os bens e dívidas deixados, para quitação dos débitos e partilha do patrimônio entre herdeiros.
Por sua vez, o inventário pode se dar de forma extrajudicial (via cartório), quando os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem em consenso quanto à partilha; ou de forma judicial (via judiciário), quando ausentes os requisitos anteriormente listados.
Lembrando que, em ambos os casos, a lei exige a presença de advogado, seja para representar apenas um ou todos herdeiros e que há prazo para abertura do inventário, com aplicação de multa inclusive em algumas localidades, caso não seja atendido.
Dúvida recorrente, a possibilidade de compra ou venda de imóvel herdado não inventariado; principalmente quando, na ausência de recursos financeiros, os herdeiros optam pela venda do bem antes do procedimento do inventário; é possível!
E caso se decida vender um imóvel que pertencia ao falecido, por exemplo, deve se comprovar que aquele bem era de sua propriedade; devendo ser analisado cada caso concreto; já que a depender do cenário e da documentação que se tenha em mãos a respeito da negociação ocorrida sobre o imóvel, pode ser indicado a adjudicação compulsória, usucapião, dentre outras possibilidades.
Ou seja, se você herdou um bem que não está regularizado e a documentação que se tem é apenas o contrato particular, de gaveta, este imóvel será trazido ao inventário e partilhado, e quem recebê-lo poderá solicitar a escritura ao vendedor ou adjudicar judicialmente o bem, como uma das opções para regularizar o imóvel.
E a venda se dará de duas formas: autorização para venda quando do inventário judicial, via autorização judicial com antecipação da venda por meio de alvará; e extrajudicial, através da cessão de direitos hereditários, mediante escritura pública; sendo ao final do inventário, consolidada a transferência da propriedade do bem definitivamente.
Importante mencionar que, em qualquer destes casos, incidirá o imposto estadual – ITCMD (imposto de transmissão causa mortis e doação) da transmissão do falecido para os herdeiros, e o imposto municipal – ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis), dos herdeiros para o cessionário.
Diante da verificação dos bens, havendo títulos aquisitivos do imóvel (deve se apresentar o título aquisitivo do mesmo – formal de partilha, escritura pública de inventário ou sentença de adjudicação, quando herdeiro único), bastando levá-los ao Cartório de Registro de Imóveis competente, juntamente com Certidão Negativa de Débitos Municipais e Comprovante de Pagamento do ITCMD (imposto em decorrência da morte ou em caso de doação) ou isenção deste, para proceder com o registro; ou se utilizando de uma das alternativas para venda, se necessário.
Portanto, demonstrada e comprovada está, a necessidade de regularizar imóveis o quanto antes, a fim de se evitar riscos e prejuízos!
Ana Carolina Nagib | Advogada
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