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domingo, 17 de outubro de 2021

Meu Imóvel É Irregular?

Infelizmente, a realidade brasileira é de que a maioria dos imóveis não é regularizado! Seja por custo, por desconhecimento ou pela burocracia de alguns procedimentos que acaba gerando acomodação dos proprietários/possuidores, que resolvem adiar a regularização. Para descobrir se seu imóvel é irregular, trouxemos um passo a passo para lhe auxiliar nesta verificação:

De antemão, vale a pena mencionar uns “mitos” que confundem a população:

O IPTU em seu nome não significa que o imóvel é seu!


Só ter o contrato de compra e venda ou escritura também não.

No Brasil, a propriedade de um imóvel só é garantida a partir do seu respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente e todos os atos relevantes e pertinentes ao imóvel, ou aos proprietários, devem ser lançados na matrícula, bem como, todo imóvel precisa ter uma ÚNICA matrícula (e só pode ter uma!)

Então, o primeiro passo seria verificar se o imóvel está em seu nome, ou seja, se você realmente é o proprietário e consta do registro como tal!

Quer dizer: você precisa saber quem é o dono do imóvel, dirigindo-se ao cartório de imóveis onde estiver matriculado o imóvel e solicitando uma “certidão da matrícula” ATUALIZADA do imóvel ou certidão de inteiro teor, pois lá constará a informação de quem é o proprietário, e consequentemente, dono do bem.

Esse documento individualiza e mostra a situação jurídica do imóvel, onde constarão Registros (declara quem é o proprietário) e averbações (alterações do imóvel ou de pessoas ligadas ao imóvel).

Lembre-se: Só é dono quem registra! Por ausência de informação, as pessoas se expõem a riscos sem sequer ter consciência.

Inclusive, sobre a importância do registro em cartório, é importante frisar a necessidade inclusive das informações constantes da matrícula e referentes ao imóvel e proprietários, devem estar sempre atualizadas!

Dúvida?


Trago situações práticas: se alguém quiser executar seu imóvel para pagar alguma dívida ou ingressar com usucapião sobre seu imóvel, é importante que você seja localizado para tomar providências, concorda?

Ou se você mudou seu regime de bens do seu casamento ou se divorciou, que também se faça constar no imóvel etc.

Na matrícula, na certidão de ônus reais, também é possível verificar se há gravames que recaiam sobre o imóvel, como penhora, hipoteca, dívidas, impedimentos etc.

Outra situação é a de que, construções e edificações também devem ser inscritas na matrícula e a falta de alguma dessas informações pode caracterizar o imóvel como irregular.

Sempre se recomenda, confirmar a existência de habite-se, que é o documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo as exigências estabelecidas pela prefeitura local para a aprovação de projetos – como Código de Obras do município, e o atendimento a Plano Diretor, Lei Parcelamento do Solo.

Nestes casos, haverá um procedimento de licenciamento a ser verificado na sua localidade, provavelmente junto à Prefeitura e Secretaria de Urbanismo, quanto à Alvará de Construção ou Reforma e /ou Ampliação e do procedimento junto à Receita Federal.

E caso não haja permissão para alteração no projeto aprovado, o novo proprietário poderá ser proibido de executar obra ou modificação no imóvel.

Pois é, construção/demolição, que por muitas vezes, ocorre sem qualquer acompanhamento de um responsável técnico pela obra, sem aprovação do projeto de construção do imóvel e acabam sendo realizadas sem atender às normas técnicas e acabam gerando problemas futuramente; além da alteração no imóvel, que deve gerar atualização na matrícula.

Se a Prefeitura identificar irregularidades no imóvel, poderá multar o responsável e ainda determinar a demolição de edificações fora das regras de construção.

Todos os contratos de execução de serviços ou obras de Engenharia devem ser anotados no CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica – ART) e se o responsável técnico for um arquiteto deverá ser emitido o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) com registro no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo); tudo para em caso de problemas construtivos no imóvel, possibilitar a identificação do Responsável pela obra.

Quais os riscos eu corro por não regularizar o imóvel?


Se você não é o dono, não pode vendê-lo ou transmitir para herdeiros; não usa como garantia para empréstimo, para financiamento…

Você ainda corre o risco de perder o imóvel, caso o proprietário tenha dívidas em que o imóvel venha a responder pelos débitos ou se em caso de inventário, o imóvel integrar o espólio, sendo utilizado na partilha se o falecido era o dono.

Sem contar que há a desvalorização do imóvel, já que quem quer comprar, quer pagar um preço justo por um bem livre e desembaraçado; se o imóvel estiver irregular, o comprador pode propor a barganha do valor, justamente pela insegurança do investimento.

Recomenda-se sobremaneira, a assessoria profissional e especializada em negociações imobiliárias pois cada uma traz particularidades que precisam ser verificadas a fim de propiciar maior segurança jurídica ao negócio e menos riscos e evitar negligenciar alguns passos jurídicos importantes que podem acabar resultando em uma cilada.

Irregularidades no imóvel podem trazer prejuízos ao dono. Regularização é investimento, e não custo!

Seguindo esse pequeno roteiro você se certifica se o imóvel é regular e o que pode fazer para adequá-lo!

Ana Carolina Nagib | Advogada

Telefone: (84) 99408-9192

Escritório Virtual: https://anacarolinanagib.com.br

Ana Carolina Nagibhttps://anacarolinanagib.com.br
• Advogada OAB/ RN 5438 • Formada pela Universidade Veiga de Almeida/RJ, Ana Carolina Nagib é ESPECIALISTA em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB), Direito do Consumidor (IBMEC/Damásio) e em Advocacia Extrajudicial (LEGALE). • Também é membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. • Em sua trajetória profissional, atuou por quase 10 anos em escritórios junto à grandes empresas e possui vasta experiência em gestão contenciosa cível. • É sócia proprietária do escritório Ana Carolina Nagib Advocacia & Consultoria, situado na cidade de Natal/RN, com atuação especializada em Direito Imobiliário.

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