Por Vinicius Cunha, advogado tributarista e sócio da MBW Advocacia
O chamado CPF dos imóveis, formalmente conhecido como Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), entrou definitivamente no radar de investidores e proprietários. Na minha avaliação, ele tem potencial para transformar a tributação imobiliária no Brasil a partir de 2026. Embora o governo federal afirme que não haverá criação de novos impostos, a medida pode, sim, elevar a base de cálculo de tributos já existentes. E isso, na prática, pode significar aumento de IPTU, ITBI e do imposto sobre doações e heranças em diversas cidades do país.
A nova configuração jurídica trazida pela Reforma Tributária passa a inserir o imóvel dentro de uma lógica mais ampla de cadeia de consumo. Hoje, os imóveis não estão inseridos nessa cadeia. Você não paga ICMS ou ISS na venda de um imóvel, por exemplo. Essa nova estrutura, ao integrar dados e organizar informações em âmbito nacional, pode alterar profundamente a forma como os imóveis são avaliados e tributados.
Outro ponto que considero crucial é o calendário de implementação. Eu costumo dizer que o treino começa em 2026 e o jogo começa em 2027. O problema é que ainda não conhecemos todas as regras desse treino, mas ele já está em andamento. Mesmo sem regulamentações completamente definidas, o processo de transição já começou, e seus efeitos tendem a ser graduais, porém relevantes.
Cruzamento de dados e nova transparência fiscal
O CIB foi concebido para funcionar como uma chave única nacional, centralizando informações de cartórios, prefeituras e órgãos federais. Na prática, isso significa facilitar o cruzamento de dados sobre titularidade, histórico de transações e valores de mercado dos imóveis.
A Receita Federal passa a ter acesso a informações muito mais precisas, e os cartórios passam a ter obrigação de fornecê-las. Em termos simples, o recado foi claro: a partir da Reforma Tributária, os cartórios deverão informar quem são os proprietários e quais imóveis estão sob sua circunscrição.
É inegável que essa integração aumenta a transparência. Mas também é inegável que ela pode encarecer a vida de quem possui imóveis, principalmente se estados e municípios utilizarem esses dados para atualizar bases de cálculo que hoje estão defasadas.
IPTU pode dobrar sem aumento de alíquota
O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel e, em muitas cidades, esse valor está muito abaixo do valor de mercado. Com os dados do CIB, as prefeituras passam a ter instrumentos mais robustos para revisar esses valores, inclusive por decreto, sem necessidade de aprovar uma nova lei aumentando a alíquota.
Num exemplo hipotético de um imóvel no Leblon (RJ), cujo valor venal esteja registrado em R$500 mil, mas cujo valor de mercado já alcance R$ 1 milhão, a atualização da base pode fazer o imposto anual saltar de R$5 mil para R$10 mil. A alíquota permanece a mesma. Mas o contribuinte paga o dobro.
ITBI: o valor declarado pode deixar de ser parâmetro
O ITBI, cobrado na transferência de imóveis, também pode sofrer impactos relevantes. Hoje, ele costuma incidir sobre o valor declarado na escritura. Com o CIB, operações realizadas muito abaixo do valor de mercado tendem a ser questionadas.
Se um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão for vendido por R$ 400 mil a um parente, por exemplo, a prefeitura poderá utilizar o valor de mercado indicado pelo cadastro como base de cálculo. O imposto, que poderia ser de R$ 12 mil, pode subir para R$ 36 mil, sem alteração de alíquota.
Numa situação assim, eu não tenho dúvida: provavelmente haveria um auto de infração. E o contribuinte teria que comprovar que não houve fraude ou simulação na operação.
Heranças e doações: impacto ainda maior
No caso do ITCMD (ou ITD), incidente sobre doações e heranças, o impacto pode ser ainda mais expressivo. Com a atualização dos valores para patamares de mercado e a consolidação de alíquotas progressivas entre 4% e 8%, a diferença pode ser significativa.
Mantendo o mesmo cenário, a doação de um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão poderia gerar imposto de 8%, resultando em cerca de R$ 96 mil. Se fosse considerado o antigo valor venal de R$ 500 mil a 4%, o imposto seria muito menor. Estamos falando de uma diferença que pode multiplicar a carga tributária de forma relevante.
O que é fato e o que é exagero
É importante esclarecer: o CIB, por si só, não cria um novo imposto nem obriga o proprietário a atualizar espontaneamente o valor do imóvel junto à Receita Federal. Não há, neste momento, imposição de recadastramento para refletir valorização.
Mas ao organizar e cruzar informações de maneira inédita, o CIB fornece instrumentos para que administrações municipais e estaduais adotem bases de cálculo muito mais próximas do valor real de mercado. E isso, inevitavelmente, pode pressionar o bolso de quem investe e mantém patrimônio imobiliário.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro pode não criar tributos novos, mas pode redefinir a forma como os atuais são calculados, e essa mudança, na prática, pode ser sentida diretamente no bolso do contribuinte.
