A regularização imobiliária é um processo essencial para garantir que um imóvel esteja plenamente reconhecido e protegido pelo ordenamento jurídico.
Mais do que uma formalidade burocrática, trata-se de um instrumento que assegura segurança nas transações, facilita o acesso ao crédito e contribui diretamente para a valorização patrimonial.
No Brasil, a ausência de regularização ainda é uma realidade para milhões de propriedades urbanas e rurais. Entre as causas, destacam-se a falta de informação, o alto custo presumido e a complexidade dos trâmites.
No entanto, avanços legislativos e administrativos recentes vêm ampliando as possibilidades de regularizar imóveis de forma mais rápida e menos onerosa, tanto pela via judicial quanto extrajudicial — transformando o que antes era visto como gasto em um investimento que retorna em liquidez e segurança.
Como principais formas de regularização, podem ser citadas: usucapião (em suas diversas modalidades), regularização fundiária urbana e rural, retificação de área e aprovação e legalização de empreendimentos.
Cada uma possui requisitos e procedimentos específicos, mas todas têm como objetivo final a inserção do imóvel no mercado formal, com plena segurança jurídica e potencial de valorização.
Usucapião: aquisição pela posse e valorização do bem
A usucapião é uma das formas mais conhecidas de regularização e permite que o possuidor de um imóvel, cumpridos requisitos legais, adquira a propriedade, tornando-o plenamente negociável e apto a financiamentos.
As modalidades mais comuns incluem:
- Usucapião ordinário – exige posse mansa e pacífica por 10 anos, reduzido para 5 anos quando houver moradia habitual ou investimentos de interesse social e econômico.
- Usucapião extraordinário – requer 15 anos de posse, reduzido para 10 anos quando houver moradia habitual ou obras produtivas.
- Usucapião especial urbano – destinado a áreas de até 250 m², exige posse por 5 anos ininterruptos, para moradia própria e da família.
- Usucapião especial rural – para áreas de até 50 hectares, com cultivo produtivo por 5 anos.
Desde 2015, o procedimento pode ser realizado também extrajudicialmente, em cartório, desde que não haja oposição de terceiros, com apoio de advogado e documentos técnicos como planta e memorial descritivo. Ao final, o imóvel passa a ter valor de mercado muito superior ao de um bem não regularizado.
Regularização fundiária: integrando imóveis ao mercado formal
A regularização fundiária urbana (Reurb), prevista na Lei nº 13.465/2017, integra juridicamente núcleos urbanos informais ao mercado formal, permitindo que seus ocupantes obtenham título de propriedade registrado.
As modalidades principais são:
- Reurb-S (Interesse Social) – voltada para população de baixa renda;
- Reurb-E (Interesse Específico) – para áreas ocupadas por população não enquadrada como de baixa renda.
O processo envolve levantamento fundiário, projeto urbanístico, aprovações junto aos órgãos competentes e registro no cartório de imóveis. Além de garantir direitos, essa titulação aumenta o valor do imóvel e permite seu uso como garantia real em financiamentos bancários.
Retificação de área: corrigindo o registro para evitar perdas
Quando a descrição do imóvel no registro não corresponde à realidade física — seja por erro histórico, alteração de limites ou ausência de medições precisas —, utiliza-se a retificação de área.
O procedimento pode ser administrativo, com anuência dos confrontantes, ou judicial, quando há divergências. A retificação é essencial para que o imóvel seja aceito em financiamentos, operações de compra e venda ou constituição de garantias, evitando depreciação por insegurança documental.
Aprovação e legalização de empreendimentos: valorização em escala
Empreendimentos como loteamentos, condomínios e conjuntos habitacionais exigem aprovação prévia junto à Prefeitura e, quando necessário, licenciamento ambiental em âmbito estadual ou federal.
O processo pode incluir análise de impacto ambiental, estudos de infraestrutura, autorizações de órgãos como CETESB, IBAMA ou ICMBio, aprovação de projetos e emissão de alvarás e habite-se.
Somente após essas etapas o empreendimento pode ser registrado e comercializado formalmente — condição que eleva substancialmente seu valor e atratividade para investidores e compradores.
Considerações finais
A regularização imobiliária protege proprietários, adquirentes e investidores, preserva o valor econômico do imóvel e evita litígios.
Ao torná-lo apto para financiamentos, venda ou uso como garantia, ela aumenta sua liquidez e potencial de valorização.
Por isso, regularizar não é apenas cumprir uma obrigação legal, mas investir no próprio patrimônio, garantindo retorno em forma de segurança, valorização e novas oportunidades de negócio.
