Financiamento imobiliário! Problema ou solução?
Quando falamos em financiamento de imóvel, logo imaginamos um financiamento a perder de vista.
Entretanto, poucas pessoas conhecem os tipos de financiamento hoje mais comuns no mercado imobiliário: Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e SAC (Sistema de Amortização Constante).
Tanto uma como outra são sistemas de amortização de financiamento a longo prazo, pagas ao banco ou à construtora na hora de financiar a compra de um imóvel. – ambos reduzem o saldo devedor, parcela a parcela.
A diferença, porém, entre tabela Price e SAC está na forma e rapidez de amortização, e isso afeta tudo, tanto o valor das parcelas quanto a quantia total de juros. No SAC, as prestações são mais altas no início e menores no final porque há amortização mensal do valor financiado. O valor da parcela vai caindo, da primeira até a última, porque há uma diminuição progressiva dos juros. Na tabela Price, porém, as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período de financiamento, pois até o final do financiamento você amortiza a mesma proporção de juros e saldo devedor.
Há especialistas que dizem que o sistema SAC representa uma economia de cerca de 10%, em média, em relação à Tabela Price. A vantagem da tabela Price é que a parcela inicial é, normalmente, bem menor. Por sua vez, pelo SAC, apesar de as parcelas serem maiores no começo, há uma amortização maior da dívida.
Conhecidos os sistemas mais comuns de financiamento, é necessário esclarecer que existe uma fórmula de redução da dívida. Focaremos, porém, pelo sistema SAC, por ser o mais usual pelos bancos.
Suponhamos que você tenha adquirido um imóvel de R$ 100.000,00 financiado em 30 anos. Neste caso, a parcela mensal seria de R$ 1.000,00 – 360 parcelas neste valor.
É claro, neste exemplo, que há muitos juros embutidos no valor final, uma vez que, caso pagássemos R$ 100.000,00 em parcelas de R$ 1.000,00, sem juros, quitaríamos o financiamento em 100 parcelas e não em 360 como no exemplo. Só por alto, portanto, por este exemplo é possível perceber que neste caso estaríamos pagando 3 vezes e meia o imóvel.
Mas isso ocorre porque, se tivermos uma dívida de R$100.000,00 e pagarmos uma parcela de R$ 1.000,00, o equivalente a 70% da parcela (R$ 700,00) é utilizado para amortizar os juros e apenas 30% (R$ 300,00) será abatido do financiamento.
Portanto: R$ 100.000,00 – R$ 1.000,00 = R$ 99.700,00 (você paga R$ 1.000,00, mas só é abatido R$ 300,00). Este será o seu saldo devedor no segundo mês do seu financiamento e assim ocorrerá sucessivamente até o final do financiamento. E isso acontece em qualquer instituição financeira que você procure.
Para fugir desse cenário, porém, podemos fazer uma amortização da dívida, ou seja, pagar um valor SUPERIOR da parcela mensal. Isso porque, quando você paga apenas o valor mensal a que se comprometeu, você paga o equivalente a 70% da parcela a título de juros. Entretanto, qualquer valor a mais que você pague além da parcela é utilizado EXCLUSIVAMENTE para abater seu saldo devedor.
Suponhamos que você pague a parcela 1/360. Após pagá-la, você continuará devendo 359 parcelas, correto? E assim sucessivamente.
Pois bem. Exatamente neste ponto é que está a mágica: qualquer real a mais que você utilize para pagar seu financiamento reduzirá muito mais que apenas uma única parcela, pois quando amortizamos o débito pagamos muito mais que apenas juros. Portanto, 100% do valor investido a mais no pagamento da parcela será utilizado pela instituição financeira para amortizar seu próprio débito, e não apenas 30% como no exemplo acima.
Tal conta chega a ser tão absurda que, se você tiver um financiamento de R$ 1.000,00 mensais mas, ao invés de pagar os mesmos R$ 1.000,00 pagar R$ 2.000,00, você terá um abatimento de 5 parcelas finais. E, neste exemplo, se você fizer isso mensalmente por 3 anos, você terá quitado seu financiamento. OU SEJA, AO INVÉS DE PAGAR EM 30 ANOS SEU FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, PAGARÁ EM 3 ANOS. Se você pagar, neste mesmo exemplo, o valor de R$ 300,00 mensais além do valor de sua parcela, é possível REDUZIR SEU FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO EM 15 ANOS.
Concluindo, portanto, é possível chegar à conclusão de que se você tiver um financiamento imobiliário, qualquer dinheiro que sobrar em sua receita mensal utilize na amortização de seu financiamento imobiliário.
Autora:
Renata de Lara Ribeiro Bucci, advogada especialista em direito civil e processual civil
Instagram @renatabucci
Muito bom, obrigada por compartilhar!!