Os imóveis se destacam pela oferta de lajes reduzidas, projetos arquitetônicos
diferenciados, especificações sustentáveis e localizações marcadas pela exclusividade e
sofisticação.
São Paulo, fevereiro de 2023 – De acordo com as últimas pesquisas realizadas, o mercado vem se destacando pelo retorno dos colaboradores aos escritórios, em geral ainda em ritmo lento, entre 50% e 55% do headcount das empresas (fonte: Cushman & Wakefield, Dezembro/22). Seguindo a mesma tendência, a vacância dos escritórios também vem se recuperando em ritmo lento, apresentando índices próximos a 21% (fonte: Cushman & Wakefield, 4 Trimestre/22), na média dos principais centros de negócios da cidade de São Paulo.
Situação bem diferente, no entanto, vem se apresentando em algumas sub-regiões específicas da cidade, como Itaim, Jardins e Pinheiros, cujos índices de vacância se mantém abaixo de 10%, e em alguns lugares menores até do que 5%.
Para Ricardo Raoul, diretor da Paladin Realty, uma das principais e mais sólidas gestoras de fundos de investimentos imobiliários dos Estados Unidos e que atua no Brasil na originação e gestão de desenvolvimentos imobiliários, para um melhor entendimento, o mercado imobiliário de São Paulo deve ser analisado a partir das suas microrregiões.
A título de exemplo, o executivo destaca que, no período pré-pandemia, o Itaim era um bairro com edifícios padrão triple-A com aluguéis na faixa entre R$160 e R$180/m², aproximadamente, o que atualmente não é mais encontrado. “Bairros como o Itaim, que estão com uma vacância menor que 5% e com pouca oferta têm se mostrado bastante ágeis na recuperação dos preços e na redução de vacância, alguns imóveis chegando a serem comercializados entre R$ 260 e 280/m²”, complementa.
De acordo com Celina Antunes, CEO na Cushman & Wakefield, a vacância nos edifícios classes AA+ segue em forte redução nas regiões CBD Premium e fecharam o ano de 2022 da seguinte forma: Faria Lima com 6,24%, Itaim com 3,04%, Paulista com 16,07% e Jardins com 1,82%. “Entre 2018 e 2020 as regiões da Faria Lima e Paulista receberam novos empreendimentos e foram 100% absorvidos e a maioria com valores muito acima das médias das regiões”, comenta. “Em regiões como Faria Lima e Itaim chegamos a observar situações em que a vacância não caia mais porque a necessidade de área dos inquilinos era maior do que a oferta disponível”.
Casos como a região da Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio, com vacância superior a 30% e preços médios inferiores a R$ 95/m², expõem claramente as diferenças entre as sub-regiões e abrem oportunidades atraentes de investimento. Nestes bairros, os preços de locação de imóveis padrão triple-A têm se apresentado similares (e por vezes até inferiores) aos níveis pré-pandemia, sem qualquer ajuste, nem mesmo da inflação no período.
O fundo imobiliário HDOF11, também chamado de “Hedge Paladin Design Offices”, gerido pela Hedge Investiments e que tem a Paladin como consultor imobiliário, está desenvolvendo 4 projetos nas sub-regiões conhecidas como CBD Premium: Pinheiros, Itaim, Jardins e Paulista. Em todos estes projetos foram levadas algumas características em consideração, como arquitetura diferenciada, inovadores conceitos de modernidade e funcionalidade e localização privilegiada, em bairros e localidades com ofertas baixas, onde é possível encontrar ocupações mais resilientes, com boa infraestrutura de transporte, acessibilidade e com especificações próprias de imóveis de alto padrão. “As empresas estão redimensionando suas estruturas e buscando espaços mais eficientes e melhor localizados e que promovam mais o acesso e a integração dos times”, ressalta Ricardo.
“Algumas microrregiões tiveram seus preços médios elevados por serem regiões extremamente desejadas pela localização e oferta de serviços, como é o caso das regiões da Faria Lima, Itaim e Pinheiros. Elas se tornaram objeto de desejo de empresas icônicas, como as de tecnologia, mercado financeiro e, inclusive, as asset managers e que ocupam áreas menores entre 500 e 1000 m², podendo assim, pagar por um aluguel em uma região premium”, diz a CEO da Cushman.
Uso de recursos energéticos
Além do alto padrão, os projetos desenvolvidos pela Paladin são diferenciados pela arquitetura, assim como prédios e construções estruturadas com certificação Edge, visando eficiência do uso de recursos energéticos de acordo com as políticas e práticas ESG, que buscam entre outros parâmetros o Net-Zero. “A aplicação de políticas e práticas ESG é muito importante para nós. Em todos os desenvolvimentos da Paladin buscamos a certificação, que é o bom uso de recursos energéticos e visa a baixa emissão de carbono”, explica Celina Vaz Guimarães, sócia e responsável pela Relação com Investidores da Paladin Realty.
A Paladin foi a primeira gestora no mundo a receber a certificação Net-Zero para um projeto residencial (“Edge Zero Carbon”). Trata-se de um projeto de moradia de baixa renda, composto por 1639 unidades, localizado na região metropolitana da Cidade do México, com zero emissão de carbono em seu processo de construção. “A Paladin trouxe essa cultura de certificação Edge para o Brasil já há algum tempo. Não importa a parceria que tenhamos, nós adotamos os padrões da certificação. Também estamos olhando com muita proximidade a questão do retrofit, a compra de ativos já existentes para reformar ou mudar a vocação de comercial para residencial, mas também aplicando, sempre que possível, a certificação”, diz Guimarães.
“O ESG é super importante e um dos pilares da Paladin no mundo inteiro, não só no Brasil, é uma meta fundamental para a gestora o bom uso dos recursos naturais, bem como a baixa emissão de carbono”, finaliza.
Sobre a Paladin Realty
A Paladin Realty é uma das principais e mais sólidas gestoras de fundos de investimentos imobiliários dos Estados Unidos. Presente no Brasil há 20 anos, a empresa atua em território nacional na originação e gestão de desenvolvimentos imobiliários com objetivo de proporcionar aos seus investidores, locais e estrangeiros, opções de investimentos com retorno diferenciado, nos mais diversos padrões e excelência na execução das estratégias de investimento.
Com foco na América Latina, cujos investimentos totalizam US$ 5 bilhões, a empresa conta com um histórico de investimentos diversificado em mercados como Brasil, Colômbia, Peru, México, Chile, Uruguai e Costa Rica e nos mais variados segmentos, como Escritórios, Residencial, Residencial para Renda (MultiFamily), Senior Housing, Student Housing e Hoteleiro.
Autora:
Thaiza Ribeiro
