O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) vive um momento crucial, com analistas apontando uma potencial última oportunidade de entrada para investidores focados em turbinar a renda passiva. O ciclo de juros altos, que manteve a taxa Selic em 15% nas últimas reuniões do Copom, está próximo do fim, e o cenário macroeconômico sugere uma valorização expressiva para o setor.
As projeções do mercado, como o Boletim Focus e a ANBIMA, indicam que a taxa básica de juros deve ser reduzida gradualmente, chegando a 12% ou 12,25% até o final de 2026. Charles Mendlowicz, economista e sócio da Ticker Wealth, explica que “a baixa da Selic torna a renda fixa menos atrativa, o que historicamente direciona o fluxo de capital para a renda variável e, consequentemente, eleva as cotas dos FIIs”.
Mendlowicz, fundador do canal Economista Sincero, acredita que quem não se posicionar agora pode se arrepender daqui a um ou dois anos. “A grande vantagem do momento reside na combinação de potencial ganho de capital futuro com a remuneração imediata via dividendos. Mesmo que isso não aconteça no curto prazo, tem vários fundos pagando um dividendo interessante. O investidor é remunerado para esperar uma valorização das cotas”, afirma.
A antecipação dos investidores já tem gerado resultados, com alguns FIIs superando o CDI e acumulando retornos totais de até 20% ao ano, com isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos.
Setores em destaque indicam retomada
No mercado de tijolo, a recuperação se concentra em segmentos específicos. A taxa de vacância de escritórios de alto padrão (Classe A+) em São Paulo atingiu 20,90% no segundo trimestre de 2024. No segundo trimestre de 2025, segundo um estudo do Banco Safra, a taxa de vacância caiu para 14,53% na capital paulista, a menor da série histórica, puxada por bairros como Rebouças e Pinheiros.
Na análise de Mendlowicz, apesar do setor de lajes corporativas ainda lidar com vacância média em dois dígitos, FIIs com ativos de alta qualidade estão sendo negociados com desconto, oferecendo uma oportunidade de ganho de capital no futuro. “Os segmentos de galpões logísticos e de shopping centers também têm apresentado bom desempenho, contribuindo para a alta do IFIX (o índice de FIIs da B3)”, pontua o economista.
Estratégia de diversificação
Para aproveitar o cenário atual, a orientação do economista Charles Mendlowicz é a diversificação e construção de uma carteira robusta que equilibre diferentes fatores de risco e retorno. O Economista Sincero conta que a abordagem ideal inclui FIIs de papel, tijolo e de lajes corporativas (ativos Triple A).
“Embora o dividend yield deva cair com a Selic, a segurança dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de alta qualidade e com indexação à inflação (IPCA) oferece proteção e renda passiva estável, um ponto positivo para os FIIs de papel. Fundos de tijolo com imóveis de qualidade bem localizados capturam a valorização do metro quadrado e a queda nas taxas de vacância. Sobre os fundos de lajes corporativas, investir nos fundos com os maiores descontos P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial), mas que possuam imóveis de altíssimo padrão, é a aposta para o maior ganho de capital no longo prazo, à medida que a retomada do mercado se consolida”, explica Mendlowicz.
O economista finaliza a análise destacando que dar o primeiro passo é fundamental, mesmo com pouco capital. “O mais importante é você conhecer o seu perfil e começar a investir. Você investe R$ 500, no mês seguinte já recebe dividendo. No outro mês, recebe dividendo e investe um pouco mais. É um movimento que incentiva você a ter constância nos investimentos”, conclui.
