Ausência de regularização ainda é realidade em milhões de residências brasileiras, segundo pesquisa do IBGE
Milhares de famílias vivem em imóveis sem escritura ou registro em cartório no Brasil. Segundo dados do último levantamento do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 13,6% dos domicílios próprios não têm documentação que comprove a propriedade. Esse percentual equivale a 9,6% da população total do país.
Entre os mais pobres, a ausência da regularização de imóveis é ainda mais crítica, chegando a 18,5%. “A inexistência de documentação indica que os moradores convivem com algum grau de vulnerabilidade e insegurança de posse”, explica o analista da pesquisa, Bruno Perez.
A falta de regularização pode trazer diferentes desafios aos proprietários. De acordo com o Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP), imóveis sem escritura não podem ser vendidos facilmente, apresentam maior risco de disputas judiciais e não podem ser transmitidos legalmente a herdeiros. Além disso, costumam ser desvalorizados no mercado.
Por outro lado, o registro formal da propriedade é uma garantia de segurança jurídica e de proteção ao patrimônio, conforme explica o advogado e diretor jurídico do escritório Vila Nova e Brandão advogados, Dr. Thiago Vila Nova. “Regularizar o seu imóvel é sempre o melhor a se fazer. Ganha liquidez, valoriza o bem, e garante a propriedade”, orienta.
Para realizar o procedimento de regularização, especialistas indicam quais são as etapas necessárias, desde o diagnóstico da situação até o registro definitivo no cartório.
Faça um diagnóstico da situação
O primeiro passo para regularizar um imóvel é entender a sua condição atual. Para isso, é preciso consultar o cartório de registro de imóveis responsável pela área onde o bem está localizado. Por meio da Certidão de Ônus Reais, é possível identificar se o imóvel possui registro formal e escritura. Caso seja confirmada a ausência desses documentos, é hora de iniciar os procedimentos legais para formalizar a propriedade.
Além do cartório, o CNB/SP informa que também é necessário confirmar junto à Prefeitura se o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) está em dia e se há pendências tributárias ou cadastrais. Esse levantamento inicial ajuda a mapear irregularidades que podem travar a formalização do imóvel.
Reúna os documentos necessários
A segunda etapa é organizar toda a documentação que possa ajudar a comprovar a propriedade ou a posse, além de documentos básicos, como RG e CPF do proprietário, certidão de casamento (quando houver), comprovante de residência e as últimas guias de IPTU pagas.
O Dr.Thiago Vila Nova explica que os documentos exigidos podem variar conforme a origem do imóvel. Entre os principais, estão:
- inventário: em casos de herança, é indispensável realizar o inventário e apresentar o Formal de Partilha ao Registro Geral de Imóveis (RGI);
- promessa de compra e venda: quando a negociação foi formalizada, mas a escritura não foi lavrada, é necessário reunir as provas da transação. Caso o vendedor não seja localizado, pode ser proposta uma ação de adjudicação compulsória;
- escritura pública: a situação mais simples da regularização ocorre quando já existe escritura assinada e o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) foi realizado. Nesses casos, basta levar o documento ao cartório para efetivar o registro;
- posse: quem ocupa o imóvel há anos, paga impostos regularmente e comprova posse pacífica pode recorrer ao usucapião, que pode ser realizado judicialmente ou extrajudicialmente. A sentença / escritura também precisa ser registrada no RGI.
O CNB/SP alerta que, ainda que a aquisição do imóvel tenha sido por meio de um contrato de compra e venda, é preciso checar se foi registrado em cartório. Embora o documento ajude a comprovar a negociação, ele não substitui a escritura pública.
Conte com um escritório de advocacia especializado
Buscar orientação especializada, como uma assessoria jurídica para compra e venda de imóveis, pode evitar dores de cabeça durante o processo. Cada caso tem particularidades, e a estratégia mais adequada para chegar à regularização é determinada por uma análise individual.
“Dependendo do caso concreto, pode ser feita uma escritura com posterior registro em cartório, uma adjudicação compulsória extrajudicial, um inventário ou até mesmo a usucapião extrajudicial. Tudo vai depender dos documentos que a pessoa possui”, destaca Vila Nova.
Em síntese, um escritório especializado em direito imobiliário pode ajudar a identificar possíveis irregularidades, facilitar o contato com cartórios e órgãos públicos, além de representar o proprietário em processos administrativos ou judiciais, se necessário.
Resolva pendências
Caso o proprietário identifique algo errado, como uma informação desatualizada ou alguma dívida, ele deve resolver essas pendências antes de seguir em frente. Para isso, pode ser necessário quitar os débitos, atualizar os cadastros e garantir que a documentação esteja em conformidade com as exigências legais.
“Em determinados casos, é preciso ajustar alguma coisa na estrutura ou nos documentos do imóvel para que ele atenda a legislação vigente, o que pode incluir desde regularizar uma reforma até ajustar medidas de segurança”, explica Vila Nova.
Registre no cartório de imóveis
Depois de reunir os documentos e resolver todas as pendências, o último passo é realizar o registro do imóvel no cartório. É esse ato que confere validade jurídica completa à propriedade e assegura que o bem esteja, oficialmente, em nome do proprietário.
O processo exige atenção aos prazos e às exigências do cartório responsável. Protocolar corretamente a documentação, responder a eventuais solicitações e acompanhar cada fase são medidas indispensáveis para evitar atrasos ou indeferimentos.
Autora:
Nathalie Paiva
