Especialista explica quando o imposto deve ser pago e qual o entendimento da Justiça sobre o tema
Está previsto para este ano um importante julgamento tributário para o setor imobiliário, no Supremo Tribunal Federal (STF), acerca da necessidade ou não de pagamento de ITBI em cessão de direitos de promessa de compra e venda. O ITBI é um imposto municipal que tem amparo constitucional no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e a sua alíquota varia entre 2% e 3% do valor do imóvel.
Em 2021, o entendimento da Corte foi de que somente haveria a cobrança do imposto no momento do registro da compra e venda no cartório.
Mas os ministros, em setembro de 2022, revogaram a decisão, uma vez que reconheceram ter analisado o caso como se discutisse a cobrança de ITBI em compra e venda, enquanto que o caso envolve cessão de direitos de promessa de compra e venda.
“Não vejo nenhum efeito prático da revogação da decisão, pois, quando proferida a decisão revogada, o STF já possuía entendimento pacífico no sentido de considerar indevida a cobrança do ITBI na promessa de compra e venda. Ou seja, a decisão não representou mudança de entendimento ou novidade sobre a matéria”, observa a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ana Carolina Osório.
As situações mais comuns de cobrança de ITBI ocorrem com a lavratura de escritura pública de compra e venda e promessa de compra e venda. O STF possui entendimento no sentido de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel ou do instrumento de promessa de compra e venda, quando haverá mudança de propriedade e transferência de direito real, respectivamente.
Entretanto, alguns Municípios e o Distrito Federal exigem o pagamento do imposto como condição para que o cartório de notas lavre a escritura pública, isto é, exigem o pagamento em momento anterior ao registro do documento na matrícula do imóvel. Por sua vez, como os cartórios são fiscais do recolhimento de tributos, a grande maioria condiciona a lavratura de instrumentos envolvendo transações imobiliárias entre pessoas vivas ao pagamento do ITBI.
A especialista Ana Carolina Osorio esclarece que há distinção entre a escritura pública ou instrumento particular, e a matrícula do imóvel. “A matrícula do imóvel é como uma certidão de nascimento do imóvel onde constam as características deste e as transações e restrições/gravames que recaem sobre o mesmo”, explica.
Osorio destaca que muitas pessoas acreditam que basta o cartório de notas lavrar instrumento de transferência de imóvel para que o adquirente se torne proprietário de imóvel. “Porém, a transferência imobiliária somente ocorre com o registro do instrumento na matrícula do imóvel.” Ou seja, o adquirente precisar levar o instrumento para registro no Cartório de Imóveis onde está registrado o imóvel para se tornar proprietário dele.
“No caso a ser julgado pelo STF, a expectativa é que a Corte mantenha a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que considerou indevida a cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de promessa de compra e venda. Isso porque, nesse cenário, não há transferência de propriedade ou transmissão de direito real sobre imóvel, devido à ausência de registro no cartório de imóveis”, diz Osorio.
A cobrança de ITBI em transações de cessão de direitos de promessa de compra e venda representa um assunto bastante controvertido entre os tribunais. Enquanto vários tribunais entendem que na cessão de direitos de promessa não incide ITBI, devido à não constituição de direito real, outros tribunais consideram devido o pagamento, tendo em vista a previsão contida na parte final do artigo 156 da Constituição Federal: “cessão de direitos a sua aquisição”.
Autora:
Anny Carolinne West Soares
