As projeções do mercado, como o Boletim Focus e a ANBIMA, indicam que a taxa básica de juros deve ser reduzida gradualmente, chegando a 12% ou 12,25% até o final de 2026. Charles Mendlowicz, economista e sócio da Ticker Wealth, explica que “a baixa da Selic torna a renda fixa menos atrativa, o que historicamente direciona o fluxo de capital para a renda variável e, consequentemente, eleva as cotas dos FIIs”.

Mendlowicz, fundador do canal Economista Sincero, acredita que quem não se posicionar agora pode se arrepender daqui a um ou dois anos. “A grande vantagem do momento reside na combinação de potencial ganho de capital futuro com a remuneração imediata via dividendos. Mesmo que isso não aconteça no curto prazo, tem vários fundos pagando um dividendo interessante. O investidor é remunerado para esperar uma valorização das cotas”, afirma.

A antecipação dos investidores já tem gerado resultados, com alguns FIIs superando o CDI e acumulando retornos totais de até 20% ao ano, com isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos.

Setores em destaque indicam retomada

No mercado de tijolo, a recuperação se concentra em segmentos específicos. A taxa de vacância de escritórios de alto padrão (Classe A+) em São Paulo atingiu 20,90% no segundo trimestre de 2024. No segundo trimestre de 2025, segundo um estudo do Banco Safra, a taxa de vacância caiu para 14,53% na capital paulista, a menor da série histórica, puxada por bairros como Rebouças e Pinheiros.

Na análise de Mendlowicz, apesar do setor de lajes corporativas ainda lidar com vacância média em dois dígitos, FIIs com ativos de alta qualidade estão sendo negociados com desconto, oferecendo uma oportunidade de ganho de capital no futuro. “Os segmentos de galpões logísticos e de shopping centers também têm apresentado bom desempenho, contribuindo para a alta do IFIX (o índice de FIIs da B3)”, pontua o economista.

Estratégia de diversificação

Para aproveitar o cenário atual, a orientação do economista Charles Mendlowicz é a diversificação e construção de uma carteira robusta que equilibre diferentes fatores de risco e retorno. O Economista Sincero conta que a abordagem ideal inclui FIIs de papel, tijolo e de lajes corporativas (ativos Triple A).

“Embora o dividend yield deva cair com a Selic, a segurança dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de alta qualidade e com indexação à inflação (IPCA) oferece proteção e renda passiva estável, um ponto positivo para os FIIs de papel. Fundos de tijolo com imóveis de qualidade bem localizados capturam a valorização do metro quadrado e a queda nas taxas de vacância. Sobre os fundos de lajes corporativas, investir nos fundos com os maiores descontos P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial), mas que possuam imóveis de altíssimo padrão, é a aposta para o maior ganho de capital no longo prazo, à medida que a retomada do mercado se consolida”, explica Mendlowicz.

O economista finaliza a análise destacando que dar o primeiro passo é fundamental, mesmo com pouco capital. “O mais importante é você conhecer o seu perfil e começar a investir. Você investe R$ 500, no mês seguinte já recebe dividendo. No outro mês, recebe dividendo e investe um pouco mais. É um movimento que incentiva você a ter constância nos investimentos”, conclui.

A performance positiva reflete a mudança no ambiente macroeconômico, um movimento que o setor esperava desde que o Banco Central iniciou a redução dos juros. Analistas apontam que a alta é um claro reflexo da atratividade que os FIIs recuperam em um cenário de menor custo do crédito. O economista Charles Mendlowicz, sócio da consultoria Ticker Wealth e fundador do canal Economista Sincero, reforça que o momento é extremamente favorável para quem busca se posicionar.

“O mercado de fundos imobiliários já está no radar, muitos já subiram, mas eu ainda acredito numa alta”, afirma o economista. Mendlowicz explica a lógica por trás do movimento: “A Selic elevada tira a atratividade dos fundos imobiliários e, agora, com a possibilidade de uma queda da Selic, na realidade, a gente deve ter um aumento das cotas”.

Antecipação e o risco de perder o “melhor da rentabilidade”

Segundo um estudo da XP, aplicar em FIIs até 12 meses antes de queda da Selic eleva o retorno em até 8,8% ao ano. “A antecipação é fundamental para o investidor, o coloca em uma janela de oportunidade crucial. Adiar a decisão pode ser um erro, eu já vi esse movimento. Depois a Selic cai, os fundos sobem, e muitos perdem o melhor da rentabilidade”, orienta Charles.

Apesar de reconhecer os riscos de atraso no corte da taxa básica, o sócio da Ticker Wealth ressalta que o contexto global ajuda: “A redução na taxa básica de juros norte-americana pelo FED, por exemplo, traz alívio para o Brasil e agiliza a queda da nossa Selic”.

Fundos de tijolo e diversificação

A queda dos juros beneficia particularmente os chamados fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos como galpões logísticos, shoppings e lajes corporativas. Com a queda no custo do crédito, o Economista Sincero explica que o próprio ativo imobiliário tende a se valorizar, impulsionando ainda mais o valor das cotas.

Embora não recomende tickers específicos de fundos de investimento, Charles Mendlowicz destaca as características gerais dos fundos que tendem a se sair melhor no cenário atual. Ele aconselha buscar ativos de qualidade, como galpões logísticos e shoppings.

Charles também enfatiza a importância da diversificação do portfólio. Para ele, uma carteira bem montada deve ser composta por diferentes tipos de FIIs. “Ter um fundo de tijolo, um fundo de papel, um fundo de tijolo de galpão, um fundo híbrido e um fundo de shopping, por exemplo, torna a carteira mais diversificada”, conclui o economista.

Sobre Charles Mendlowicz, o Economista Sincero

Charles Mendlowicz é um dos principais nomes do mercado financeiro brasileiro, com 30 anos de experiência e um histórico de sucesso entre o mercado financeiro e o varejo. É sócio da Ticker Wealth, onde lidera a estratégia de expansão, e autor do best-seller “18 princípios para você evoluir”. Sua abordagem direta e transparente o consagrou como um influenciador confiável, tendo sido eleito o melhor influenciador de investimentos pela ANBIMA por quatro vezes.