Com a retomada do trabalho presencial nos escritórios, a cidade de São Paulo, principal
centro financeiro e corporativo do país, se destaca na recuperação do aluguel de lajes
corporativas; head de investimentos da Paladin aponta principais tendências para o
segmento de Design Offices
São Paulo, março de 2023 – Como esperado, a dinâmica das organizações foi profundamente impactada devido ao avanço da pandemia entre 2020 e 2021, e muito se questionou sobre a modalidade home office se tornar ou não o novo normal. A resposta para essa pergunta veio rapidamente logo no início de 2022 com diversas empresas retomando, mesmo que de forma híbrida e gradativa, a rotina dos escritórios.
Agora para 2023, o cenário tem se desenhado de forma ainda mais positiva para os Design Offices, prédios de alto padrão localizados em regiões nobres. Dados da consultoria do setor imobiliário JLL mostram que o aluguel na região da Av. Faria Lima, em São Paulo, bateu recordes de demanda e valor nos últimos meses do ano passado impulsionado, principalmente, por empresas do mercado financeiro.
Tendo como cenário a cidade de São Paulo, Fernanda Rosalem, sócia e head de investimentos da Paladin, uma das principais e mais sólidas gestoras de fundos de investimentos imobiliários dos Estados Unidos e que atua no Brasil na originação e gestão de desenvolvimentos imobiliários, destaca que o setor de lajes corporativas tem se recuperado com grandes empresas revendo seus formatos de ocupação, o que por sua vez dá margem ao crescimento sustentável e constante do segmento.
“Escritórios Design Offices, ou boutiques como também são chamados, permitem uma adaptação aos moldes da empresa, diferente dos grandes empreendimentos. Muitas vezes é possível incluir nessas plantas áreas de varanda e recreação, trazendo uma proposta de integração para a cidade”, aponta Fernanda ao destacar os projetos arquitetados para serem integrados com as vias públicas e que visam proporcionar bem-estar não apenas para os frequentadores do edifício, mas também para todo o entorno.
A especialista destaca ainda como potencial dos Design Offices a fachada ativa, ou seja, no térreo são disponibilizados espaços não corporativos com foco, na maioria das vezes, em serviços como restaurantes, cafés, lojas, conveniências etc, abertos para todos, não só para os usuários do edifício. “Naturalmente são projetos integradores e que proporcionam comodidade para quem trabalha nesse empreendimento”, diz.
O paisagismo também é uma característica desse perfil de edifício que tende a atrair os locatários, destaca Fernanda. “Em meio a ‘selva de pedra’ é gratificante para muitos trabalhar em um espaço arborizado e que absorva um pouco da agitação dos centros comerciais”.
Edifícios de uso misto: corporativo e residencial
Presente no Brasil há 20 anos, a Paladin tem investido em projetos integradores e que proporcionem espaços corporativos e residenciais integrados. Essa é uma das propostas do fundo imobiliário HDOF11, Hedge Paladin Design Offices FII, focado no desenvolvimento de edifícios corporativos boutique e resultado da parceria entre três grandes empresas com larga experiência no setor imobiliário no Brasil, a Hedge Investiments, a Paladin e a Idea!Zarvos.
“Nossa ideia é impactar os usuários dessas duas tipologias: corporativa e residencial e promover a integração de forma que seja possível morar e trabalhar em ambientes de alto padrão, tendo como base o conceito de cidade moderna, promovendo por exemplo a diminuição do uso de carro, uma vez que tudo está concentrado em único lugar. Tratam-se de diversos usos para o mesmo espaço mantendo, é claro, a preservação das áreas de acesso”, destaca Fernanda.
Para André Freitas, sócio e CEO da Hedge Investments, o segmento de Design Offices deve ser muito beneficiado pela nova dinâmica do mercado de escritórios no pós-pandemia. “Em geral, a ocupação do setor tem um perfil diferente do segmento clássico de lajes corporativas, no qual a ocupação se dá, via de regra, por grandes grupos empresariais, as chamadas “corporations” ou multinacionais, que adotam políticas globais e com matriz decisória determinada fora do Brasil. Já a ocupação dos design offices é um pouco diferente”, explica.
O executivo destaca também que este tipo de espaço corporativo tem como foco principal de sua ocupação empresas prestadoras de serviço, que na maioria das vezes adotam um modelo societário de partnership. “Essa característica faz com que esses escritórios tenham uma ocupação maior e mais exigente no que diz respeito ao ambiente de trabalho que se cria no escritório”. Ele complementa destacando que as características da ocupação por empresas que privilegiam muitas vezes a atividade presencial e a atratividade do escritório para os seus ocupantes, faz com que a vacância de imóveis com as características dos chamados Design Offices seja menor se comparado aos escritórios caracterizados por grandes lajes.
Rentabilidade
De acordo com especialistas da Paladin, os projetos com perfil integrador, de alto padrão e que proporcionam conveniência e flexibilidade para seus usuários finais, como os mencionados acima, tendem a obter grande rentabilidade no portfólio. Hoje o HDOF11, gerido pela Hedge Investments e que tem a Paladin como consultor imobiliário, está desenvolvendo 4 projetos nas sub-regiões conhecidas como CBD Premium: Pinheiros, Itaim, Jardins e Paulista.
A arquitetura autoral é determinante em todos os 4 projetos. Arquitetos renomados como Marcio Kogan, Paulo Jacobsen, Thiago Bernardes e Martim Corullon foram contratados para cada um dos projetos. Além da arquitetura diferenciada, todos os projetos atendem às maiores exigências de qualidade de construção, tecnologia e acabamento, todos em localização privilegiada, em bairros e localidades com ofertas baixas, onde é possível encontrar ocupações mais resilientes, com boa infraestrutura de transporte, acessibilidade e com especificações próprias de imóveis de alto padrão.
“Aqui falamos de projetos localizados em regiões bastante nobres de São Paulo, com escassez de terrenos, ou seja, não é fácil replicar, existem barreiras para o desenvolvimento deste tipo de ativos nos mesmos moldes que estamos desenvolvendo, e ainda temos o diferencial de que foram adquiridos com preços bastante competitivos. Todos esses fatores, juntos, proporcionam maior rentabilização desses projetos, tornando-os muito atrativos para os investidores. Esses diferenciais permitem que os aluguéis sejam alçados ao ‘nível Faria Lima’, hoje o endereço mais caro de São Paulo para imóveis corporativos”, explica Fernanda.
“Não temos produto comparável no mercado. É claro, existem outros fundos que fazem desenvolvimento imobiliário, seja de escritórios, galpões ou mesmo residencial, mas um fundo de investimento imobiliário dedicado exclusivamente ao desenvolvimento de design offices somente o HDOF11”, finaliza Freitas.
Sobre a Paladin
A Paladin é uma das principais e mais sólidas gestoras de fundos de investimentos imobiliários dos Estados Unidos. Presente no Brasil há 20 anos, a empresa atua em território nacional na originação e gestão de desenvolvimentos imobiliários com objetivo de proporcionar aos seus investidores, locais e estrangeiros, opções de investimentos com retorno diferenciado, nos mais diversos padrões e excelência na execução das estratégias de investimento.
Com foco na América Latina, cujos investimentos totalizam US$ 5 bilhões, a empresa conta com um histórico de investimentos diversificado em mercados como Brasil, Colômbia, Peru, México, Chile, Uruguai e Costa Rica e nos mais variados segmentos, como Escritórios, Residencial, Residencial para Renda (MultiFamily), Senior Housing, Student Housing e Hoteleiro.
Autora:
Thaiza Ribeiro
